“地王”的脆弱：中国金茂净利润腰斩！
撰文|蜜姐&编辑|杰儿
今天我们来聊聊这两天地产圈的大瓜：浓眉大眼的中国金茂发公告自行“暴雷”，预计2020年净利润同比下滑40%-50%！
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炸锅的原因无非是对比太强烈，伤害太深，尤其是对爱得深沉的散户们来说。
要知道，中国金茂这些年可是以做高端楼盘、当“地王”为大家所津津乐道的。
1月25日，中国金茂发布了一则标题名为《内幕消息 盈利警告》的公告，称截至2020年12月31日止年度之本公司所有者应占溢利（未包含投资物业的公平值收益）将较截至2019年12月31日止年度录得约40%至50%的下降。
同时也解释了原因，是因为房地产市场调控等原因，导致中国金茂及部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中的物业、持作出售物业减值所致。
公告中还提到如不计减值因素，中国金茂截止2020年底物业交付结算收入较2019年是增长了40%-50%。
据克而瑞研究中心发布数据显示，即便在受疫情影响的情况下，2020年1-5月，中国金茂累积签约销售652.3亿元，同比保持19.8%的高增长速度，其同比涨幅位列TOP20房企首位！
同期，前20强房企的销售额平均增速为负，同比下滑4.9%。
而在2020年11月，中国金茂更是宣布已经完成了全年2000亿的销售目标！业绩如此之好，净利润却预期腰斩？！
股价应声下跌是在所难免了。
中国金茂此举，有人说是“黑天鹅”，有人说是“灰犀牛”，更有媒体质疑是搞“财务洗澡”。
对比中国金茂2019年报数据，彼时其净利润为64.52亿，此次计提金额约为25.8亿—32.3亿元，如果2021年不再继续计提，无疑2021年的业绩将大概率打个漂亮的“翻身仗”。
中国金茂到底是“假摔”还是真心压力山大？
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首先来看业绩。
最近几年中国金茂在扩张方面还是颇为迅猛。
2018年，中国金茂销售额首次突破千亿大关，成功升级为千亿房企。
2019年，中国金茂在克而瑞的房企年度业绩排行榜中首次进入房企前20强，排第18名。
2020年，中国金茂在遭遇疫情的情况下，全年实现签约销售额2311亿元，同比增长43.7%，在中指院2020中国房地产企业销售业绩TOP100中销售额排第15名。
然而，在优秀业绩的背后却是毛利和净利增速双双下滑。
据东方财富网统计的数据显示，2017-2019年，中国金茂业的毛利润分别为100.41亿元、145.38亿元和127.65亿元。2019年其毛利润比2018年减少了近18亿元，同比下滑12%。
而2017年中国金茂在归母净利润同比增长由负转正后开始明显下滑。2017-2019年，中国金茂归母净利润同比增速分别为56.9%、31%和23.8%。
2019-2020年，中国金茂更是多次公告卖项目、出售子公司股权。
比如，2019年5月-6月，短短两个月内，中国金茂密集“卖子”，或转让部分股权或直接出售了8个项目，其中包括位于上海、北京的项目。
2020年，中国金茂继续密集卖项目，据公开报道不完全统计，约出售了11个项目的部分或全部股权。
而去年11月，中国金茂正高调宣告提前完成全年任务，另一方面确实低调在这个月就卖了三个项目。（详见：平安“接盘”！中国金茂卖项目、完成2000亿目标，股价依然跌，why?）
中国金茂“缺钱”的压力似乎越来越摆在台面上了。
03
中国金茂作为一家浓眉大眼的央企，融资方面相比大部分房企优势明显，为啥也会缺钱？
这就不得不提到它的“地王”光环。
中国金茂在近些年的扩张中，势头迅猛，其中突出的是敢高价。
比如，2015年10月，以近39亿元的总成交价（楼面价2.15万元/平方米），在杭州拿下一块溢价率66.05%的地，直接刷新年内杭州的总价“地王”记录。
再比如2016年6月，中国金茂又在深圳当起了“地王”，以近83亿元（楼面价5.68万元/平方米）拿地。
此外，近些年中国金茂还在北京、上海、南京、宁波等地当过“地王”。
最近一轮楼市的火热行情中，在2016、2017年甚至2018年，这种玩法没有太大问题，去库存之后，大家都抢着买，万人摇号、千人排队……
但最近两年楼市调控却始终没有放松的迹象，往年高价拿的地，如今要限价出售，“地王”后遗症显现。
这并非是中国金茂一家“地王”遭遇的难题，也是不少前几年作风凶猛的“黑马”房企遭遇的普遍问题。
而中国金茂定位为“城市运营商”，强调的是“始终坚持高端定位和精品路线”，限价之下品牌溢价的优势也难以发挥。
“缺钱”的压力也越加明显。比如其现金短债比不容乐观。
图片来源|观点（特此感谢！）
尽管2019年、2020年，中国金茂连续卖了不少项目，但在2020年上半年末其现金短债比依然仅仅为0.6，相比要求的现金短债比不小于，无疑已经踩了监管“三道红线”中的一条。
尤其是对比2016-2019年其现金短债比（分别为1.39、0.7、0.97、0.65），近年来的短债压力明显，且并未得到明显改善。
虽然在2019年中国金茂就引入了中国平安作为战略股东，从最近两年平安对中国金茂一些项目的“接盘”也可以看出，对其帮助不小1，但中国金茂的债务压力依旧不小。
从2015-2020年上半年，中国金茂的资产负债率一直在持续上升，从2015年的62.9%攀升至76.4%。
此次，中国金茂的自我业绩“暴雷”，有投资者乐观表示这种方式如将利润留到2021，未来可期。
但值得注意的是，中国金茂并没有打算慢下来。
在去年的中期业绩会上，中国金茂方面表示，2021-2022年要“保持强劲的增长”，签约销售目标分别为2500亿元和3000亿元！
前有业绩压力，后有债务压力和资金流动性压力，未来是否会再次计提，暂时还真不好说。等着其公布了2020年报，估计答案会更清晰。